Urge una nueva Ley de Arrendamientos Urbanos

Necesitamos un nuevo texto legal que permita poner un poco de claridad a la maraña jurídica que sufrimos en materia de alquiler de vivienda

A continuación exponemos parte del artículo del señor Alberto Torres López, Abogado. Director Jurídico de Sepín. Presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario del ICAM:

• La compleja situación de la vivienda y el sinfín de reformas directas e “indirectas” de la vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, me animan a traer de nuevo a colación, la necesidad de un nuevo texto legal que permita poner un poco de claridad a la maraña jurídica que actualmente sufrimos en esta materia y coadyuvar, en la medida de lo posible, al problema actual del acceso a la vivienda, cuyo arrendamiento es uno de sus elementos esenciales.

La pregunta que titula este breve comentario puede parecer ilusoria, puesto que muchos estaremos de acuerdo en que jurídicamente sí es necesaria, pero casi todos somos conscientes de que con la actual polarización, va a resultar imposible alcanzar el necesario consenso. Sin pretender ser equidistante, creo que posiciones extremas están fuera de lugar. Pretender instaurar de nuevo la prórroga forzosa, como recoge la Proposición de Ley 122/000162 del Grupo Parlamentario Plurinacional Sumar, choca con la problemática que vivimos con elT.R. del 64, por el que todavía se rigen algunos contratos; del mismo modo que la total liberalización del Decreto Boyer de 1985 carece de sentido en la coyuntura actual. Conviene recordar que la primera norma fue promulgada durante la dictadura y la segunda durante un Gobierno socialista, por lo que cualquier posición puede relativizarse, siendo el mejor camino el del consenso.

Tampoco creo necesario confrontar derechos constitucionales como el derecho a la propiedad privada (Art. 33.1) y el derecho a una vivienda digna (Art. 47). Se trata de reconocer su necesaria convivencia, partiendo de que la función social debe corresponder prima facie al Estado, que tiene instrumentos suficientes para garantizar este derecho sin cargar dicha misión sobre los particulares, como siempre ha ocurrido con las Viviendas de Protección Oficial. El hecho de que las Administraciones Públicas decidieran desprenderse de parte de dichas viviendas en momentos de crisis no debe implicar abandonar la vía correcta, cargando el peso directamente sobre los propietarios.

Pues bien, a pesar de todo ello, me niego a abandonar mi posición de jurista, y a defender la necesidad de un nuevo texto, jurídicamente imprescindible, animando a otros profesionales del derecho a que así lo hagan en beneficio de todos.

1º.- La Ley 29/1994, de 24 de noviembre.

Transcurridos prácticamente 32 años desde la entrada en vigor de la LAU, resulta revelador leer su Preámbulo: afirmaciones como que “… la finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47 …”, serían refrendadas hoy por el legislador cualquiera que fuese su signo político.

La LAU del 94, dictada durante un Gobierno socialista, consiguió un cierto consenso mediante la admisión de múltiples enmiendas. La norma desterró la prórroga forzosa y acabó con la liberalización del Decreto Boyer. Desde el principio fue objeto de críticas, especialmente en sus disposiciones transitorias, pero consiguió una estabilidad que ha perdurado muchos años, con niveles de litigiosidad muy inferiores a los del régimen anterior. Con la reforma introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, en la que los grandes beneficiados fueron los arrendadores, empieza el efecto pendular que tantas veces he criticado, que encuentra su reflejo en el RDL 7/2019, de 1 de marzo, que tuvo como objetivo primordial desmontar la anterior, siendo los beneficiarios en este caso los arrendatarios.

En definitiva, muchos fueron sus errores y la redacción de varios de sus preceptos resulta manifiestamente mejorable, no obstante, su valoración general es positiva.

Sin embargo la sociedad actual nada tiene que ver con la de finales del siglo pasado. Las formas de convivencia han cambiado, al igual que las formas de uso de la vivienda, no siempre avocadas por la crisis de la vivienda. No se trata de una mera cuestión estética, sino de la necesidad de adaptarse a la realidad social actual que los ciudadanos demandan.

2º.- La incomprensible dispersión normativa actual.

Si entendemos como régimen jurídico aquel que afecta a alguno de los dos elementos esenciales que configura el contrato de arrendamiento, como son la renta y su duración, podemos afirmar que en la actualidad coexisten hasta siete regímenes jurídicos distintos, algo que resulta difícilmente comprensible que van desde el D. 4104/1964, de 24 de diciembre por el que se aprueba TR de AU, hasta la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda.

Dicha dispersión normativa, que nos obliga a comprobar ante cualquier cuestión jurídica, la fecha del contrato como premisa esencial, es claramente contraria a la seguridad jurídica, máxime en una materia como esta, que exige estabilidad para arrendadores y arrendatarios. El zigzagueo legislativo hace que ni arrendadores ni arrendatarios puedan prever con certeza derechos y obligaciones a largo plazo.

Lamentablemente tal situación ya no tiene solución pues sería contraria a la propugnada seguridad jurídica, la introducción de un régimen jurídico transitorio aunque tuviera la loable intención de unificar la normativa arrendaticia, pero sí debe servir como ejemplo de lo que habría de evitarse en un futuro, por lo menos durante un número considerable de años.

Publicado el: Aug 16

Categoría: Actualidad y Noticias